Ljusare utsikter för Oscar Properties och andra bostadsutvecklare

Den svenska bostadsmarknaden försvagades markant under slutet av 2017 och antalet påbörjade bostäder har sedan dess sjunkit från ca 70,000 per år till att nu stabiliserats runt 50,000 per år. Framförallt påverkades lägenhetspriserna i Stockholm när bankerna blev allt mer restriktiva i sin utlåning efter det att finansinspektionen infört nya amorteringskrav. Det stora antalet osålda lägenheter och osäkerhet kring konjunkturutveckling har inneburit att potentiella bostadsköpare blivit mer försiktiga och det har tagit betydligt längre tid att sälja en bostad.

Prisutvecklingen har under senaste halvåret stabiliserats och i vissa områden tom vänt upp och antalet osålda lägenheter sjunker från höga nivåer. Riksbanken har nu övergett en negativ reporänta, men samtidigt indikerat att ”nollräntemiljön” kommer bestå under en överskådlig tid och detta ökar möjligheten för stabila till stigande bostadspriser. Den affärsmodell som under många år har fungerat bra med köp av en bostad på ”ritning” med inflyttning 2-3 år i framtiden fungerar nu sämre och det har påverkat bostadsutvecklare negativt.
Bolag som Oscar Properties, ALM Equity, SSM, Prime Living, Genova, Magnolia, SHH och Tobin har samtliga brottats med fallande försäljning och utmanande likviditet. I de fall man har haft låga ingångsvärden på byggrätterna (marken) har projekten omvandlats till hyresrätter med mer stabila om än lägre marginaler. Detta gäller framförallt för ALM, SSM och Magnolia. 

Spiltan Högräntefond har en mindre exponering mot vissa av dessa bolag som totalt understiger 0,8 procent av fondens värde. Även i fallet med Oscar Properties har vi haft en bra och konstruktiv dialog kring en långfristigt hållbar finansieringslösning som bland annat inkluderat en förlängning av obligationslånet med två år, en ökning av kupongräntan till 8 procent, inställd utdelning till aktieägarna till dess att obligationen är återbetalad, nyemission av stamaktier, erbjudande att konvertera preferensaktier och obligationer till stamaktier samt en initial amortering på obligationen med 112,5 miljoner kronor. Denna amortering har nu skett varvid exponeringen halverats samtidigt som finansieringskostnaden för bolaget minskar.

Framöver finns det därmed goda möjligheter att realisera de värden som ligger i bolagets balansräkning och återbetala obligationen i sin helhet. Innehavet värderas nu till 50 procent av nominellt belopp och med hänsyn tagen till betalda kupongräntor och den nu genomförda amorteringen är totalavkastningen på investeringen svagt positiv med en stor kurspotential i kommande kupongräntor och framförallt återbetalning av obligationen till kurs 100.

Lars Lönnqvist, förvaltare Spiltan Högräntefond